gekwantificeerde bereikbaarheid

Blog: Bereikbaarheid is te belangrijk om het uitsluitend aan makelaars toe te vertrouwen

on 13 juni 2019

“Dit pand is uitstekend bereikbaar, want het ligt op steenworpafstand van de snelweg en een bushalte is op minder dan 200 meter aanwezig.” Woorden van deze strekking kom je continu tegen als je zoekt naar (commercieel) onroerend goed. Het lijkt haast wel alsof héél Nederland prima bereikbaar is en we geen bereikbaarheidsproblemen hebben. En dat laatste is gewoon niet waar. Veel panden hebben bijvoorbeeld een hoge autoafhankelijkheid: Het aantal bezoekers (zoals medewerkers en klanten) dat feitelijk   een auto nodig heeft om zo’n locatie op een enigszins acceptabele te bereiken is dan hoog, vaak meer dan 90%. Of de ligging van een pand is sterk filegevoelig, matig per fiets bereikbaar of is gewoon voor relatief weinig mensen in korte tijd te bereiken.

En dat terwijl goede bereikbaarheid steeds belangrijker aan het worden is. Zowel bij het vinden van een nieuwe kantoorlocatie als bijvoorbeeld bij een nieuwe woning. Of andersom: bij het vinden van nieuwe medewerkers of klanten. Niemand zit te wachten op onnodige reistijd of op de kosten of bijvoorbeeld de CO2-uitstoot die daarbij meekomt.

Tegelijkertijd is het lastig om bereikbaarheid te kwantificeren, te vergelijken of te objectiveren. Dáár komt nu een einde aan met de introductie van de bereikbaarheidswaarde.

Bereikbaarheidswaarde

MobilityLabel heeft recentelijk voor heel Nederland de bereikbaarheid in kaart gebracht. Objectief en onafhankelijk, maar bovenal: onderling vergelijkbaar. Bij elk pand hoort een overall bereikbaarheidswaarde (een getal tussen 0 en 100) die is opgebouwd uit verschillende onderliggende bereikbaarheidswaarden (ook waarden tussen 0 en 100). Deze kwantificeren bijvoorbeeld de 60-minuten bereikbaarheid per openbaar vervoer of die van de auto in de ochtendspits. Daarnaast zijn er waarden die bijvoorbeeld het fietspotentieel of de lokale filevertragingen weergeven.

gekwantificeerde bereikbaarheid

een voorbeeld van gekwantificeerde bereikbaarheid

Als er gesproken wordt over een maatstaf van bereikbaarheid, wordt dit meestal uitgedrukt in de vorm van nabijheid van voorzieningen zoals een OV-halte, station of snelwegafrit. Ook duurzaamheidsmodellen zoals BREEAM-NL kijken vooral naar de nabijheid van voorzieningen. Dit zijn echter lang niet altijd de beste indicatoren, want enkel en alleen de aanwezigheid van bijvoorbeeld een bushalte zegt nog niets over de kwaliteit van het achterliggende netwerk (verbindingen, rijtijden, frequenties, overstapmogelijkheden) en al helemaal niets over het aantal mensen (medewerkers, bezoekers, klanten) dat op een acceptabele manier de locatie kan bereiken.

Daarom is besloten dat anders te doen. Niet de aanwezigheid van een OV-voorziening staat centraal, maar het bereik of achterland dat op verschillende manieren de locatie kan bereizen. Hierbij is Nederland in kaart gebracht met behulp van zogenaamde isochronen. Een isochroongebied is een gebied waarvan de inwoners de locatie in x minuten kan bereiken, met de auto, openbaar vervoer of bijvoorbeeld de fiets. Door een locatie te relateren aan het aantal volwassen inwoners van Nederland dat de locatie in bijvoorbeeld 60 minuten met het OV kan bereiken, ontstaan waarden die -in een ranking van 0 tot 100-, een goed beeld geven van de échte OV-bereikbaarheid van zo’n pand.

En hoewel de directe nabijheid van een station veel waarde toevoegt aan die gekwantificeerde OV-bereikbaarheid, zijn er daarbinnen nog veel verschillen: Het ene station is het andere niet, en een goedgelegen bushalte biedt soms een beter ontsluiting dan een stationslocatie met beperkt achterland.

Ook los van een duurzaamheidsthema biedt deze aanpak toegevoegde waarde: Ook alleen het vergelijken van de autobereikbaarheid van twee verschillende panden biedt interessante inzichten die verder gaan dan slim buikgevoel. De bereikbaarheidswaarden geven een goed beeld van de verschillen in bereikbaarheid tussen verschillende regio’s en plaatsen, maar ook binnen één stad of plaats zijn vaak sterke verschillen waar te nemen. Verschillen waar je maar beter van op de hoogte kunt zijn bij het nemen van nieuwe locatiebeslissingen.

 

De komende periode kunt u de bereikbaarheidswaarden in verschillende vormen van dienstverlening terug zien komen, zowel op het gebied van commercieel vastgoed als bijvoorbeeld woningen. De primeur is weggelegd voor de kantoren-zoekdienst Ventu. Daar wordt het aanbod commercieel vastgoed nu ook voorzien van de overall bereikbaarheidswaarde en kan hier naast bijvoorbeeld de milieulabels gericht gezocht en gefilterd worden op goede bereikbaarheid. Ook kunnen geïnteresseerde zoekers eenvoudig een gedetailleerd bereikbaarheidsrapport van hun pand of een verhuisrapport van een voorgenomen herhuisvesting genereren.

 

Christiaan Rasch, MobilityLabel

christiaan@mobilitylabel.nl

 

Meer weten: https://bereikbaarheidswaarde.nl

 

Dit is een eerste blog uit een serie van blogs over gekwantificeerde bereikbaarheid. In een volgende bijdrage leest u o.a. over de best bereikbare kantoorlocaties van Nederland.

 

Share this post: